Zákonné zástavní právo k bytové jednotce dlužníka

Zákonné zástavní právo k bytové jednotce dlužníka dle ust. § 15 odst. 3 zák. o vlastnictví bytů

Tento článek se zabývá stručným pojednání na téma institutu tzv. zákonného zástavního práva k bytové jednotce dlužníka dle ust. § 15 odst. 3 zák. o vlastnictví bytů se zaměřením na otázku, jakým způsobem je třeba žalovat dlužníka, aby zákonné zástavní právo ze zákona vzniklo.

I.      Dle ust. § 15 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů vzniká k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků jednotek z povinností uvedených v odstavci 1 (povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku) dnem právní moci rozhodnutí soudu vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka.

Shora uvedené ustanovení je dle odborných komentářů (např. komentář C.H. Beck, Novotný a spol., str. 211) vykládáno tak, že zákonné zástavní právo k zajištění pohledávky vůči dlužníkovi může vzniknout pouze ve prospěch ostatních „poctivých“ vlastníků jednotek, kteří svoje povinnosti vyplývající z podílu na správě domu a pozemku řádně plní. Ve vztahu ke společným částem domu a pozemkům jsou jednotliví vlastníci jednotek v postavení podílových spoluvlastníků. Dle shora uvedeného komentáře jsou „poctiví“ vlastníci jednotek oprávněni dlužníka zažalovat a domáhat se splnění jeho povinnosti u soudu žalobou na plnění. V případě, že soud žalobě vyhoví a uloží vlastníkovi jednotky zaplatit konkrétní částku (podle situace buď ve výši zálohy, nebo přímo jako podíl na skutečných nákladech), právní mocí tohoto rozsudku ze zákona vznikne zástavní právo.

Do katastru nemovitostí se zástavní právo zapíše záznamem, který má deklaratorní charakter. Bližší postup pro záznam tohoto zástavního práva obsahuje § 43 odst. 4 prováděcí vyhlášky ke katastrálnímu zákonu (vyhl. č. 26/2007 Sb.).

Od shora uvedených pohledávek je třeba odlišovat pohledávky z povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství. Tyto pohledávky je oprávněno vlastním jménem vymáhat společenství. K pohledávkám, které zažaluje společenství vlastníků jednotek, zákonné zástavní právo nevzniká.

 II.      Pro lepší pochopení rozdílu mezi shora uvedenými typy pohledávek je třeba osvětlit, co se rozumí pojmem „náklady spojené se správou domu a pozemku“ tak, jak jej má na mysli ust. § 15 odst. 1 zák. o vlastnictví bytů.

 Dle komentáře k tomuto ustanovení patří mezi tyto náklady pouze náklady, které souvisejí se správou celého domu a pozemků (správa, provoz, opravy). Úplný výčet těchto nákladů nelze podat, jedná se např. o odměnu správce, čištění komínů, provoz výtahu, opravy střechy, opravy rozvodů, úklid společných prostor, osvětlení společných částí domu, pojistné, údržba pozemků kolem domu (sekání trávy, odklízení sněhu) atd. Mezi tyto náklady též patří náklady na činnost orgánů společenství dle ust. § 9 odst. 8 zák. o vlastnictví bytů (např. odměny členům výboru atd.). Tyto náklady jsou obvykle předepisovány a hrazeny jednotlivými vlastníky jednotek formou záloh do fondu oprav a údržby nebo fondu investic.

Mezi náklady dle ust. 15 odst. 1 zák. o vlastnictví bytů nepatří náklady spojené s provozem a opravami jednotlivé jednotky. Tyto náklady má povinnost hradit samotný vlastník jednotky (spotřeba energií, poplatky za TV a rozhlas, atd.), byť zálohy na tyto platby jsou ve většině případů placeny zálohově k rukám SVJ, které tyto zálohy následně jednotlivým vlastníkům vyúčtuje. Nejčastěji se jedná o teplo, studenou a teplou vodu. Elektřinu odebírají ve většině případů majitelé jednotek přímo na základě individuálních smluv s dodavatelem elektřiny (vlastní elektroměr). Tyto náklady (nebo zálohy na ně) mají tedy zcela odlišný režim, než náklady na správu domu a pozemku. Pokud dlužník nehradí tento typ nákladů, může dlužníka žalovat dle mého názoru pouze společenství vlastníků jednotek, nikoliv ostatní vlastníci jednotek. Logicky je tedy vyloučena u těchto typů nákladů i možnost zřízení zákonného zástavního práva.

Přichází-li tedy v úvahu možnost žaloby ostatních vlastníků jednotek vůči dlužníkovi, potom pouze co do části nákladů vztahujících se k nákladům na správu domu a pozemku (výtah, úklid společných prostor atd.), tj. pouze ve vztahu k platbám do fondu oprav a údržby nebo fondu investic.

Dlužník obvykle neplatí řádně ani náklady spojené se správou domu a pozemku, ani náklady (zálohy) na provoz jeho jednotky. Je otázkou, nakolik je praktické dlužnou částku „rozdělit“ do dvou částí a každou žalovat v odlišném režimu, tzn. náklady na správu domu a pozemku jménem všech vlastníků jednotek a ostatní náklady (energie) jménem SVJ.

 III.     Dle mého názoru je institut zástavního práva v zákoně o vlastnictví bytů upraven poměrně neprakticky a polovičatě. V praxi si lze jen obtížně představit, že se podaří SVJ dát dohromady souhlas všech poctivých vlastníků jednotek (desítky až stovky osob) k podání žaloby a udržet jejich jednotnost pod celou dobu trvání soudního řízení. S ohledem na počet vlastníků jednotek (resp. spoluvlastníků společných částí domu a pozemků) bude sepis žaloby poměrně pracný (a tedy nákladný), stejně tak bude následně velmi komplikovaný rozsudek i záznam zákonného zástavního práva. Navíc tato žaloba bude řešit pouze část problému, protože zbývající dluh za individuální náklady konkrétního vlastníka jednotky bude třeba řešit samostatnou žalobou, podanou společenstvím vlastníků jednotek. Taktéž je třeba zdůraznit, že ze zákonné dikce lze dovodit, že zástavní právo vznikne pouze na základě soudního rozhodnutí, kterým soud pohledávku přisoudí, nikoliv např. na základě rozhodčího nálezu či exekutorského či notářského zápisu.

 IV.     Případné zákonné zástavní právo k zajištění pohledávky z titulu dlužných příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku dle mého názoru nemá přednost před případným zástavním právem hypoteční banky, které slouží k zajištění úvěru na pořízení bytu.

Obecně je pro pořadí zástavního práva rozhodný okamžik vzniku zástavního práva. Pořadí uspokojení jednotlivých pohledávek v rámci rozdělované podstaty při dražbě nemovitosti v rámci exekuce prodejem nemovitosti upravuje ust. § 337c odst. 1 o.s.ř., dle kterého je pohledávka banky z hypotéčního úvěru uspokojována přednostně jako druhá v pořadí hned po pohledávkách státu vzniklých v souvislosti s prováděním dražby.

Dle ust. § 16 odst. 1 zák. o vlastnictví bytů platí, že pohledávky vlastníků jednotek, vzniklé z neplnění povinností uvedených v § 13 odst. 2 a 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, se při rozvrhovém jednání uspokojí z podstaty podle § 337 odst. 1 o.s.ř. po uspokojení pohledávek daní a poplatků, před ostatními pohledávkami. Tzn. že pohledávky vlastníků jednotek za neuhrazené náklady na správu domu a pozemku (§ 15 odst. 1 zák. o vlastnictví bytů) jsou takzvanou šestou skupinou, tj. poslední přednostní skupinou pohledávek, a mají tak přednost před ostatními „obyčejnými“ pohledávkami ve smyslu ust. § 337c odst. 1 písm. f) o.s.ř.

Tento zvýhodněný režim dle ust. § 16 odst. 1 zák. o vlastnictví bytů však mají pohledávky vlastníků jednotek za neuhrazené náklady na správu domu a pozemku (§ 15 odst. 1 zák. o vlastnictví bytů) i bez nutnosti existence zákonného zástavního práva.

 V.    Závěrem lze tedy shrnout, že operativnějším a účinnějším způsobem vymáhání všech pohledávek, tj. nákladů na správu domu a pozemku dle ust. § 15 odst. 1 zák. o vlastnictví bytů i ostatních individuálních nákladů jednotlivých vlastníků (energie), je podání žaloby prostřednictvím společenství vlastníků jednotek a následné vymáhání prostřednictvím exekutora či soudního výkonu rozhodnutí.

Případná hromadná žaloba poctivých vlastníků jednotek a následné zřízení zákonného zástavního práva nepřináší spoluvlastníkům takový efekt, který by byl adekvátní složitosti a nákladnosti takového soudního sporu.

 V Nymburce dne 15. 4. 2011                    JUDr. Petr Kazda, advokát